Si elle n’est pas légalement obligatoire, l’assurance de prêt immobilier sera systématiquement imposée de manière inconditionnelle pour l’obtention du prêt.
Les assureurs sont nombreux, et les offres tout aussi diversifiées. Il sera bon de préparer son dossier de demande d’assurance en amont, pour espérer profiter d’un taux des plus compétitifs. Comment s’y prendre ? On vous aiguille.
Pourquoi et comment souscrire une assurance de prêt immobilier ?
L’assurance de prêt couvre le risque pris pour l’organisme prêteur d’un défaut de remboursement des mensualités du crédit de l’emprunteur. L’assureur prendra alors le relais du paiement selon les garanties souscrites et leurs conditions d’application. Les garanties peuvent être les suivantes :
- La perte d’emploi: L’assureur garantit alors le remboursement des mensualités sur une période définie et extrêmement encadrée;
- L’incapacité temporaire totale de travail (ITT): Elle couvre l’assuré durant une période d’arrêt de travail, lui rendant absolument impossible l’exercice de son activité professionnelle, mais ce de manière temporaire ;
- L’invalidité permanente totale (IPT) ou partielle (IPP): Elle garantit l’incapacité à exercer une quelconque activité rémunérée ;
- La Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA): Elle garantit le remboursement du capital restant dû en cas d’invalidité physique ou mentale de l’emprunteur, le rendant définitivement incapable d’exercer une quelconque activité rémunérée, et le contraignant à recourir à une assistance pour les actes de la vie courante ;
- Le décès: L’assureur versera alors à la banque le capital restant dû par l’emprunteur au jour du décès. Précisons toutefois que le suicide de l’assuré durant la première année de souscription, le décès consécutif à une maladie connue mais non mentionnée dans le questionnaire de santé, le décès consécutif à une tentative de record, et enfin le décès consécutif à un comportement délictueux ou irresponsable, sont exclus de garantie.
Deux types d’assurance de prêts pourront être contractés. En effet, la loi Lagarde de 2010 a rendu libre l’emprunteur de choisir son assureur de prêt. Celui-ci peut donc la souscrire auprès de l’organisme prêteur s’il le souhaite, dans le cadre d’un contrat de groupe ; ou bien dans le cadre de ce que l’on appelle une délégation d’assurance, auprès de tout autre assureur qui propose ce type de prestation. Si l’assurance de groupe est plus simple à contracter et n’exige aucune formalité supplémentaire de la part de l’assuré, il lui sera généralement plus profitable de souscrire une assurance en délégation, dont les garanties sur-mesure viendront s’adapter parfaitement au besoin réel de l’assuré.
Pourquoi s’intéresser au TAEA ?
Il s’agit du Taux annuel effectif d’assurance. Il a été créé en 2014 pour clarifier pour l’emprunteur la part que représente son contrat d’assurance dans le coût global du prêt immobilier. Le TAEA est une donnée claire et accessible, qui facilite la compréhension des différents frais pour l’emprunteur, et lui permet ainsi de faire jouer la concurrence avec discernement.
Il est exprimé en pourcentage, et les organismes prêteurs comme assuranciels ont l’obligation de le faire apparaître clairement sur leurs offres et sur leurs publicités. Cette obligation ne concerne pas uniquement le taux. Le coût total de l’assurance en euros doit également être clairement affiché, comme le coût des mensualités en euros, et le détail des garanties prises en charge sur la durée du prêt, en toute transparence avec le client assuré.
Le TAEA moyen en 2023 avoisine les 0,45 % pour les moins de 35 ans, et environ 1,15 % pour les plus de 55 ans, pour donner une fourchette globale.
Comment est calculée l’assurance d’un prêt immobilier ?
C’est intéressant de mieux comprendre son calcul, pour ensuite en déduire tout logiquement la façon dont il convient de bien préparer son dossier pour espérer obtenir le meilleur taux. Voici les six éléments fondamentaux qui entrent largement en compte dans le calcul de l’assurance de prêt immobilier :
- La durée de l’emprunt : Plus la durée de remboursement du prêt est allongée, plus les risques de non-honorabilité des échéances est accru, puisque potentiellement ou statistiquement, tous les risques sous-cités sont amplifiés;
- Les risques présentés par l’assuré : Son âge, les risques médicaux, les risques professionnels, les risques sportifs ou liés à une activité particulièrement dangereuse, la consommation de tabac, etc. ;
- La situation professionnelle et personnelle de l’assuré : La nature de son contrat de travail, son salaire, le secteur d’activité plus ou moins porteur ou stable, l’engagement conjoint (mariage, pacs, vie maritale, célibat), etc.;
- Le mode d’application du taux d’assurance de prêt : Selon qu’il s’agisse d’une assurance de groupe ou d’une délégation d’assurance;
- Le pourcentage de quotité : Uniquement en cas de co-emprunteurs;
- Les garanties imposées par la banque prêteuse : Les garanties décès et PTIA sont obligatoires, mais les autres restent à la main du prêteur.
Comment décrocher le meilleur taux pour son assurance de prêt immobilier ?
Pourquoi vouloir obtenir le meilleur taux possible pour son prêt immobilier ? Parce que l’assurance emprunteur représentera en moyenne 30 % du coût global de l’emprunt. Aussi, voici quelques conseils pour préparer son dossier de demande d’assurance de prêt, et ainsi prétendre à un taux compétitif.
Apporter des garanties de solvabilité
Pour que l’assureur soit convaincu ou rassuré de la solvabilité de l’emprunteur sur le long terme, il est conseillé de lui présenter la preuve de sa solvabilité. Le plus classique sera l’apport personnel, qui démontre la capacité d’épargne et la bonne gestion des finances. Il sera également souvent le cas de la souscription d’une garantie d’hypothèque. Ainsi, le bien immobilier pourra être saisi et vendu, pour que la banque se rembourse sur le montant de la vente. Les banques imposent souvent l’hypothèque sur de gros prêts, notamment lorsque l’emprunteur ne présente pas d’apport personnel. Deux autres garanties de solvabilité pourront être apportées, bien que moins fréquentes :
- Le nantissement : Il ressemble à l’hypothèque, mais ne concerne pas un bien immobilier. Ici, ce sont des valeurs mobilières ou financières qui seront portées en garantie. Il pourra s’agir d’un contrat d’assurance vie par exemple, ou d’actions détenues, etc. Sans que le détenteur n’en perde la propriété, ces titres apportent des garanties complémentaires prouvant la solvabilité de l’emprunteur;
- Le cautionnement : Il peut être engagé par une personne physique, dit cautionnaire solidaire, ou par un organisme tiers. Il sera accepté à condition que le patrimoine financier du cautionnaire le permette. Le cautionnaire s’engage à assumer les échéances du crédit, si l’emprunteur n’est pas en mesure de les honorer.
Présenter une situation professionnelle stable
Evidemment, être fonctionnaire ou en CDI est largement préférable pour emprunter, donc également pour profiter d’une assurance à un taux raisonnable. Au-delà de ces contrats ou statuts rassurants, c’est un ensemble qui devra démontrer une stabilité de rémunération, et de gestion des finances mensuelles avec capacité d’épargne.
Présenter des garanties de couverture santé et aléa
Dans le cas d’un emprunteur au profil jugé plus à risque, de part son métier dangereux, ou bien son âge, ou une pathologie connue, il sera bon de présenter alors à l’assureur une couverture d’assurance optimale.
Idéalement, avoir souscrit une prévoyance pour un métier à risque est une garantie de pouvoir solliciter cet assureur en cas d’ITT, d’IPT, mais aussi de PTIA ou de décès. La prévoyance garantit alors le maintien du salaire durant plusieurs mois, ce qui dédouane d’indemnisation l’assureur de l’emprunt. Des assurances professionnelles seront également bonnes à souscrire.
Dans le cas d’un âge avancé, il sera bon de justifier d’une mutuelle et prévoyance pour seniors. Cela induit une bonne prise en charge de la santé de l’assuré. Ce sont simplement des éléments rassurants pour l’assureur.
Moduler la couverture proposée
Nous le disions au préalable, seules les garanties décès et PTIA sont obligatoires au sein de l’assurance emprunteur. Il sera en revanche possible d’obtenir l’aval de l’organisme prêteur pour faire retirer du contrat d’assurance l’ITT, l’IPT, l’IPP, et la perte d’emploi. Ce n’est pas franchement conseillé, mais c’est en effet une solution pour diminuer son taux d’assurance. Il sera également possible de jouer sur l’indemnisation, en augmentant les franchises ou en abaissant les plafonds d’indemnisation.
Enfin, tout contrat présente des exclusions de garantie. Certaines sont générales et s’appliquent à tous les contrats, comme par exemple les conséquences de faits de guerre, la provocation intentionnelle du risque pour percevoir les indemnités d’assurance, le suicide au cours de la première année d’assurance, ou bien un risque délibérément caché à l’assurance lors de la souscription du contrat. Mais il est aussi possible d’exclure davantage de garanties particulières, selon la situation, comme par exemple le sinistre consécutif à un séjour à l’étranger, un âge dépassé pour certaines garanties, un état de santé fragile de l’assuré, une profession ou une activité de loisirs à risques. A nouveau, ce type de pratique n’est pas recommandé, car le risque pris sur 20 ou 25 ans est bien réel.
Sur un co-emprunt, opter pour une quotité à 100 %
Les banques exigent que la quotité de l’assurance emprunteur soit au moins égale à 100 % par crédit. Pour un emprunteur seul, c’est plutôt évident. Lorsqu’il s’agit d’un emprunt à deux, chaque tête représente potentiellement de 0 à 100 % du capital dû, mais l’exigence reste portée à 100 %. Autrement dit, à deux, il est possible de s’assurer entre 100 et 200 % du capital. Ils peuvent donc faire le choix d’assurer 100 % du capital sur chacune des têtes, comme de répartir le niveau de responsabilité, à 25-75 %, 50-50 %, 100-50 %, etc. Aussi, en cas de prise en charge par l’assureur de l’une des garanties, celui-ci indemnisera l’assuré du montant de l’échéance, à hauteur du pourcentage retenu.
Le plan B : la convention AERAS
La convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) tend à favoriser l’accès à l’assurance des personnes dont l’état de santé ne permet pas d’obtenir une couverture d’assurance aux conditions standard du contrat, soit dit encore sans majoration de tarif ou exclusions de garantie. Elaborée conjointement par les pouvoirs publics, les fédérations professionnelles du secteur, et les associations de malades et de consommateurs, cette convention multipartite s’applique automatiquement et légalement, dès lors que les ressources du demandeur l’y rendent éligible.
Son principe est simple. Elle peut prendre en charge les surprimes appliquées au contrat d’assurance, pour écrêter le coût global de revient pour l’assuré. La demande d’assurance de l’emprunteur pourra être étudiée à trois niveaux, avant qu’il ne soit orienté vers une garantie alternative en cas de risque restant trop important pour l’assureur.
Gare aux conséquences de fausses déclarations à l’assurance
Le législateur distingue la fausse déclaration selon la bonne ou la mauvaise foi de l’assuré.
Les conséquences d’une fausse déclaration de bonne foi, ou non-intentionnelle
La bonne foi définit la croyance d’une personne de se trouver dans une situation pleinement conforme au droit, et sa conscience d’agir sans léser les droits d’autrui. La bonne foi est toujours présumée, et la charge de la preuve de mauvaise foi incombera à l’assureur. Par exemple, l’ancien fumeur sevré depuis 6 mois aura naturellement rempli « non-fumeur », ce qui abaisse le taux d’assurance. Or le sevrage est considéré atteint qu’après 2 années sans fumer. Il aurait donc dû compléter « fumeur » sur sa déclaration. Aussi, en cas de sinistre, l’assurance sera en droit de missionner un expert pour déterminer la période de dernière consommation tabagique.
Si le caractère non intentionnel de fausse déclaration est retenu, l’assuré pourra se voir attribuer une surprime rétroactive correspondant aux sommes complémentaires qu’il aurait dû verser depuis la souscription de son contrat, ou bien une réduction du montant de son indemnité, voire une résiliation de son contrat. L’assureur adressera un courrier en recommandé à l’assuré pour l’avertir des sanctions mises en place.
Les conséquences d’une fausse déclaration de mauvaise foi, ou intentionnelle
En revanche, la mauvaise foi relève le caractère intentionnel de la fausse déclaration, par une réticence ou un mensonge en ayant changé l’objet du risque pris ou en ayant volontairement diminué l’opinion de l’assureur à ce sujet. Elle suppose donc que l’assuré était pleinement conscient de commettre un acte frauduleux. Il s’agira par exemple d’indiquer n’avoir aucun problème particulier de santé ou antécédents médicaux, ne pas mentionner la pratique d’un sport extrême, ou encore minimiser les risques pris dans le cadre de son activité professionnelle.
Si la fausse déclaration de l’assuré est reconnue intentionnelle, il risque la nullité du contrat d’assurance. Elle entraîne alors l’anéantissement rétroactif total du contrat, ce qui signifie que l’assuré ne sera pas indemnisé pour le sinistre survenu, et devra également rembourser l’intégralité des indemnités déjà perçues auparavant.
Enfin, notons qu’une fausse déclaration est considérée comme une fraude par le Code des assurances. Le faux et usage de faux est pénalement répréhensible, et peut exposer à 375 000 € d’amende et jusqu’à 5 ans d’emprisonnement.
Les conséquences sur le prêt immobilier
En cas de nullité du contrat, donc de résiliation, l’assuré se retrouve sans assurance de prêt immobilier, et ne respecte donc pas les termes conclus pour l’obtention de son crédit immobilier. L’organisme prêteur peut donc décider d’annuler le prêt, et de contraindre alors l’emprunteur à rembourser la totalité du montant emprunté, ce qui le contraindra probablement à vendre le bien. Les conséquences peuvent donc être extrêmement lourdes, sans oublier la difficulté à s’assurer par la suite.
Recourir aux services d’un courtier en assurance pour bénéficier du meilleur taux
Faire appel à un courtier est une décision sage et fructueuse pour profiter d’un meilleur taux d’assurance. Le courtier ne fera pas de miracle, et devra respecter les surprimes appliquées liées aux risques pris par l’assureur. Toutefois, il saura dénicher l’offre la plus compétitive selon le profil du demandeur. Il est le professionnel du secteur par excellence. Par son expérience, il pourra solliciter un panel d’assureur, argumenter sur les points forts du dossier présenté, conseiller son client sur les alternatives à mettre en œuvre pour parvenir à souscrire une offre correspondant à son profil, à ses besoins de garantie, au meilleur rapport qualité / prix.
Egalement, pour profiter du meilleur taux, il est largement conseillé de comparer plusieurs offres avant de s’engager. Les économies à réaliser peuvent être importantes. Les simulateurs accessibles en ligne permettent de se faire une idée du montant des cotisations mensuelles d’assurance à prévoir, et de jouer des garanties pour étudier des offres sur mesure, correspondant au besoin réel et personnel du futur assuré. 100 % gratuits et sans obligation d’engagement, ils dressent un panel d’offres comparées selon les critères renseignés. Cette démarche est encore davantage conseillée dès lors que l’on revêt un profil plus atypique ou plus particulier.