Quelles garanties choisir pour son assurance de prêt immobilier ?

L’assurance de prêt immobilier, aussi appelée assurance emprunteur, est un contrat qui garantit le remboursement du capital restant dû d’un prêt immobilier, ou de ses échéances, à l’établissement prêteur, dans certaines situations de la vie que peut malheureusement rencontrer l’emprunteur. Quelles garanties sont véritablement couvertes, et selon quelles conditions ? On vous répond.

L’assurance de prêt immobilier est-elle obligatoire ?

Contrairement aux apparences évidentes, la souscription d’une assurance de prêt immobilier n’est pas une obligation. Empressons-nous de préciser cette affirmation : elle ne l’est pas au regard de la loi. Le législateur n’en fait donc pas une condition sine qua none au financement d’un projet immobilier. Le législateur, non, mais les organismes prêteurs, si ! En effet, l’assurance de prêt est très souvent exigée par les banques, et conditionne l’obtention des fonds.

Surprenant ? Absolument pas. L’assurance emprunteur sécurise le financement. Si les banques y voient évidemment là la garantie de leur propre remboursement, l’emprunteur doit y voir la sérénité de son opération d’acquisition immobilière. Elle couvre des garanties que nul ne peut anticiper sur une durée de 20 ou 25 ans comme c’est souvent le cas des prêts immobiliers.

Notons d’ailleurs que l’emprunteur profite désormais de la souplesse de pouvoir choisir son propre assureur. Il peut choisir d’opter pour le contrat de groupe proposé par l’intermédiaire de la banque prêteuse. Ce type de contrat n’est pas individualisé, et est constitué pour satisfaire aux besoins du plus grand nombre. Il peut également préférer opter pour le contrat en délégation, proposé par un assureur extérieur au prêt. Celui-ci proposera alors un contrat répondant aux besoins particuliers de l’assuré, puisqu’il est établi sur mesure.

Une prise en charge selon la quotité

Sur un prêt immobilier, les banques exigent que la quotité de l’assurance emprunteur soit au moins égale à 100 %. Si l’emprunteur est seul, il sera totalement assuré pour l’ensemble des garanties souscrites. Dans le cas d’un hypothétique décès, la totalité du capital sera remboursé à la banque, ne venant nullement impacter les héritiers. En revanche, dans le cas de co-emprunteurs, l’exigence reste à 100 %, alors que les deux têtes additionnées valent 200 %.

L’assurance de prêt immobilier liée au crédit est dite divisible. Cela signifie donc que les co-emprunteurs ont l’obligation de souscrire un contrat avec une quotité conjointe au moins égale à 100 %. Ils peuvent donc faire le choix d’assurer 100 % du capital sur chacune des têtes, donc à 200 %, comme de répartir le niveau de responsabilités entre 100 et 200 %, par exemple à 25-75 %, 50-50 %, 100-50 %, etc. Aussi, en cas de prise en charge par l’assureur de l’une des garanties, celui-ci indemnisera l’assuré du montant de l’échéance, à hauteur du pourcentage retenu.

Idéalement, mieux vaut miser 100 % sur chaque tête. Quoi qu’il arrive à l’un ou à l’autre des co-emprunteurs, l’assurance pourra prendre le relai pour que le crédit soit remboursé et le bien immobilier conservé. Evidemment, une telle quotité pèse financièrement dans la balance. Aussi, s’il faut miser sur un équilibre, mieux vaudra prendre en compte les facteurs suivants (non-exhaustifs), pour chacun des co-emprunteurs, tous liés au risque déjà connu :

• Une santé plus fragile,
• Le tabagisme,
• Un âge plus avancé,
• Un métier plus à risque,
• Une situation professionnelle plus incertaine,
• Un loisir dangereux.

Si ces modulations peuvent limiter le poids de la cotisation d’assurance, rappelons que l’économie reste faible en rapport aux garanties que l’assurance apporte. Malheureusement, un aléa est vite arrivé, et les conséquences peuvent alors peser sur le foyer, et venir remettre en question tout un équilibre de vie.

Quelles sont les garanties que peut couvrir une assurance de prêt immobilier ?

Nous le disions, les garanties intégrées au contrat entraîneront le remboursement de tout ou partie du capital restant dû selon les conditions souscrites. Aussi, il ne s’agira évidemment que de la survenance d’aléas particuliers, rendant alors l’emprunteur incapable d’honorer son engagement.

Le décès

Il fait partie des garanties obligatoires que l’assurance de prêt immobilier doit inclure. Dans le cas du décès de l’assuré emprunteur, l’assureur peut alors prendre en charge tout ou partie du capital restant dû, dont le montant sera calculé au jour du décès de l’assuré, selon la quotité choisie. Notons toutefois que certains types de décès sont exclus de garantie :

• Le décès conséquent à des faits exceptionnels, comme notamment une guerre civile, des émeutes, des actes de terrorisme, une explosion nucléaire, etc.;
• Le décès conséquent à des faits volontaires et déraisonnés de l’assuré, comme notamment un délit, un crime, une rixe, une fraude, une tentative d’escroquerie, la prise de drogues, un accident en état d’ivresse, la tentative de battre un record, la mise en danger volontaire, etc.;
• Le suicide avant le premier anniversaire du contrat d’assurance, qui pourrait alors être interprété comme une tentative de fraude à l’assurance au bénéfice de ses héritiers;
• Une fausse déclaration à la souscription, considérée par l’omission volontaire d’informer l’assureur d’une pathologie grave connue.

La Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)

Egalement appelée Invalidité absolue et définitive (IAD), elle garantit le remboursement du capital restant dû en cas d’invalidité physique ou mentale de l’emprunteur, le rendant définitivement incapable d’exercer une quelconque activité rémunérée, et le contraignant à recourir à une assistance pour au moins 3 des 4 actes de la vie courante suivants : s’habiller, faire sa toilette, se nourrir, se déplacer. Elle correspond à l’invalidité de 3^ème catégorie définie par la Sécurité sociale. Les exclusions de garantie seront sensiblement les mêmes que pour le décès. La PTIA qui résulterait de l’exercice d’un métier à risques, ou causée par la pratique d’un sport ou d’une activité à risques sont généralement exclues.

L’invalidité permanente totale ou partielle (IPT ou IPP)

Il s’agit là de l’inaptitude définitive, totale ou partielle, à exercer son activité professionnelle ou toute autre activité pouvant procurer des revenus à l’assuré. L’état d’invalidité est alors évalué pour être reconnu et indemnisé. Les échéances sont alors prises en charge par l’assureur selon la quotité choisie, et ça ne sera qu’une option à la souscription qui pourra prévoir le versement du capital restant dû. Précisons que la notion d’invalidité définie par l’assureur peut être différente de celle donnée par la Sécurité sociale ou tout autre organisme qui juge de l’invalidité professionnelle.

L’incapacité temporaire totale (ITT)

Il s’agit de l’inaptitude temporaire à exercer son activité professionnelle, ou toute autre activité pouvant procurer des revenus à l’assuré, des suites d’une maladie ou d’un accident.

Selon les contrats d’assurance, la prise en charge pourra varier, voire être remise en question, selon plusieurs aspects de la situation exacte de l’assuré :

• Selon la durée du prêt, le délai de carence, le plafonnement des prestations;
• Si l’emprunteur n’exerce pas ou plus d’activité au moment du sinistre;
• Le pourcentage de la mensualité prise en charge;
• Les affections couvertes ou exclues et les conditions d’hospitalisation. Certains contrats listent des affections particulières;
• Les modalités de la prise en charge (pourcentage forfaitaire ou indemnité selon la perte engendrée).

La perte d’emploi

Cette garantie est très encadrée, et soumise à des conditions bien particulières. Elle peut entraîner le remboursement d’une partie du capital dans le cas d’un licenciement sur un CDI. On pensera notamment au licenciement économique. Elle exclura classiquement les périodes d’essai, la pré-retraite, la démission volontaire, la rupture conventionnelle, la fin d’un CDD, le licenciement d’un CDI pour faute grave. Généralement, une période de carence et de franchise est appliquée, et la prise en charge se limite à quelques mois déterminés dans le contrat.

Se renseigner des modalités de mise en œuvre de la prise en charge

La quotité choisie sera évidemment un critère fort qui impactera directement la prise en charge. Mais quatre autres paramètres seront à analyser sur les offres d’assurance avant de faire son choix. Ils conditionnent largement la qualité de la couverture souscrite :

• Les plafonds de remboursement : Ils sont appliqués à chaque garantie. Idéalement, mieux vaut qu’ils soient suffisamment élevés. En effet, si l’assuré se trouve dans l’une des situations précitées, il sera dommage de ne pas pouvoir profiter d’une indemnisation parce que les plafonds sont atteints;
• Le délai de carence : Il s’agit d’une période durant laquelle les garanties prévues au contrat ne s’appliquent pas encore. Par exemple, la perte d’emploi présente généralement un délai de carence d’une année. Selon les garanties, il pourra varier. Il faudra veiller à ce qu’il ne soit pas trop important;
• Le délai de franchise : Ici, la garantie est acquise, le délai de carence est dépassé. Pourtant, en cas de sinistre, un délai débute à la déclaration, durant lequel l’indemnisation n’a pas lieu. Par exemple, dans le cas de la perte d’emploi, un délai de franchise de 2 mois peut être appliqué;
• L’âge limite de couverture : Certaines garanties ne seront plus couvertes à partir d’un certain âge. Par exemple, la Perte totale et irréversible d’autonomie après 65 ans ne sera plus couverte.

Le risque de refus d’assurance

Il n’est pas à ignorer. Sur tout contrat d’assurance, l’assureur adaptera son offre selon le risque qu’il estime prendre, ce qui entraînera même parfois le refus d’assurance. Avant de proposer un contrat pour un prêt immobilier, l’assureur va demander à l’emprunteur de remplir un questionnaire médical, ou exiger une déclaration sur l’honneur de bon état de santé général, ou bien même exiger des examens médicaux. Selon les résultats, l’assureur pourra malheureusement préférer décliner la demande, si une pathologie, un métier à risque, un âge trop avancé, ou bien d’autres motifs l’expose à un risque de prise en charge trop important.

Notons toutefois que depuis le 1^er juin 2022, deux évolutions largement significatives ont été apportées. D’abord, le questionnaire de santé a été supprimé pour tout assuré dont le prêt immobilier ne dépasserait pas les 200 000 €, et dont l’échéance des mensualités arriverait avant le 60^ème anniversaire. Egalement, le délai de ce que l’on nomme « le droit à l’oubli » a été révisé. Il s’agit de l’absence d’obligation de déclarer à son assureur une pathologie. Jusqu’alors, il s’appliquait après 10 années à compter de la fin du protocole thérapeutique, sauf pour le cancer diagnostiqué avant 21 ans où il était réduit à 5 ans. Désormais, le droit à l’oubli est fixé à 5 ans pour tous les cancers et l’hépatite C. Les distinctions d’âge sont donc proscrites.