L’assurance emprunteur permet d’être couvert contre de nombreux risques. Que faire en cas de refus d’assurance ?
La plupart des banques exigent une assurance emprunteur au moment de l’octroi de crédit. L’absence de cette garantie peut entraîner un refus de financement. Découvrez quelles sont les alternatives à l’assurance de prêt immobilier.
A quoi sert l’assurance de prêt ?
Le crédit immobilier est souscrit sur une longue période, pouvant aller jusqu’à 25 ans, pendant laquelle il peut y avoir de nombreux aléas : le décès, l’invalidité, l’incapacité, la perte d’emploi… Dans ces situations, l’assurance prend la relève en remboursant tout ou partie des mensualités restantes.
Même si la loi ne l’impose pas, l’assurance emprunteur est exigée par la quasi-totalité des banques. Toutefois, il peut être compliqué pour les emprunteurs dits « à risques » de garantir leur crédit. En effet, pour compenser cette prise de risque, les assureurs appliquent généralement des surprimes et/ou exclusions de garanties.
Dans quels cas faut-il recourir à une garantie alternative ?
Il peut être nécessaire de recourir à une garantie alternative à l’assurance de prêt immobilier dans les situations suivantes :
- Vous faites face aux refus de la part des compagnies d’assurance ou celles-ci vous proposent des tarifs trop élevés ;
- Vous avez trouvé une assurance emprunteur mais celle-ci comporte des garanties insuffisantes.
Avant de se tourner vers une garantie alternative, il est recommandé de faire valoir la délégation d’assurance, une pratique permettant de souscrire une assurance différente de celle proposée par la banque prêteuse dès lors qu’elle présente des garanties au moins équivalentes. Il ne faut pas oublier que le poids de l’assurance sur le coût total du crédit est important. Opter pour une assurance de prêt individuelle donne la possibilité de réaliser une économie moyenne de 2500 euros, selon la Banque de France.
Les garanties alternatives à l’assurance emprunteur
Pour convaincre la banque de vous octroyer un prêt, vous pouvez mettre en avant plusieurs autres garanties. Ces sûretés sont un moyen de prouver au prêteur votre capacité à rembourser le capital restant dû en cas de déconvenues.
L’hypothèque
L’hypothèque accorde le droit à la banque de saisir et de revendre votre bien immobilier si vous ne parvenez plus à rembourser vos mensualités. L’établissement prêteur acceptera comme gage un logement que vous possédez déjà ou le bien que vous envisagez d’acquérir.
Même si l’hypothèque est plus coûteuse et risquée que l’assurance emprunteur, elle est parfois inévitable pour les dossiers considérés à risques. Il faut savoir qu’elle entraîne des frais (taxe de publicité foncière, droits du timbre, émoluments du notaire…) représentant environ 2 % du montant emprunté. Si le bien placé en garantie est vendu avant la fin du crédit, il faudra en outre réaliser la mainlevée de l’hypothèque par acte notarié.
Le cautionnement
L’hypothèque n’est pas la seule garantie qu’un emprunteur peut apporter lorsqu’il souscrit un crédit. La caution bancaire a pris une part plus importante ces dernières années. Elle consiste pour un établissement bancaire à se porter garant du demandeur. En contrepartie, ce dernier doit payer une commission de caution ainsi qu’une contribution au Fonds mutuelle qui prendra le relai en cas de défaut de paiement.
Le cautionnement présente deux principaux avantages. D’abord, il est possible de récupérer une partie de la contribution versée au Fonds mutuelle en fin de contrat en l’absence de difficultés financières. Ensuite, il n’y a pas de frais de notaire contrairement à l’hypothèque ou au privilège de prêteur de deniers.
Avant de se porter caution, l’organisme étudiera attentivement le dossier qui lui aura été confié en portant une attention particulière : au comportement bancaire, aux revenus, au montant du prêt accordé, à la présence ou non d’un apport personnel, à la profession exercée.
Le fait que la caution soit une personne morale apporte une crédibilité supplémentaire.
Le nantissement
Le nantissement est un contrat conclu entre l’emprunteur et la banque. Il permet au demandeur d’obtenir un crédit immobilier et à la banque d’avoir une partie du patrimoine financier de son client en garantie.
Concrètement, le nantissement peut porter sur un bien incorporel comme un fonds de commerce ou des parts sociales. Si vous disposez d’une épargne suffisante, vous pouvez nantir un contrat d’assurance-vie, un portefeuille d’actions ou encore un plan d’épargne salariale.
S’il est moins coûteux que d’autres garanties, le nantissement nécessite toutefois d’avoir une épargne conséquente. De plus, une fois le compte nanti, l’emprunteur ne peut plus accéder aux fonds qui s’y trouvent.
Vous l’avez compris, en cas de refus d’assurance de prêt immobilier, vous pouvez mettre en place d’autres garanties. Reste à savoir si la garantie alternative proposée sera suffisante pour la banque.
Zoom sur la convention AERAS
Si vous êtes considéré comme un profil à risques par les assureurs en raison de votre état de santé dégradé ou de la pratique d’un métier ou d’un sport dangereux, vous êtes éligible à la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Ce dispositif a vocation à faciliter l’accès au crédit immobilier aux personnes malades ou l’ayant été.
Pour bénéficier de la convention AERAS, il est demandé de respecter les critères suivants :
- Souscrire un prêt immobilier dont l’échéance arrive avant le 71ème anniversaire ;
- Demander un prêt dont le montant maximum s’élève à 420 000 euros ;
- Présenter un dossier avec un risque aggravé de santé (problème de santé ou handicap rendant inaccessible la souscription d’une assurance de prêt par la voie classique).
La notion de droit à l’oubli a été ajoutée dans la convention AERAS en 2016 pour faciliter la souscription d’une assurance emprunteur en allégeant le passé médical des personnes à risques. Désormais, certains emprunteurs ne sont plus tenus de déclarer leurs maladies à travers le questionnaire de santé.
Si vous souhaitez faire valoir la convention AERAS, il vous suffit de faire une demande d’assurance de prêt immobilier auprès de la société de votre choix. Après avoir étudié votre dossier, celle-ci le transmettra à un groupe de réassureurs dans le cadre de ce dispositif. Selon la décision prise, votre assureur vous adressera une proposition sous 3 semaines.