Assurance prêt immobilier refusée : quelles solutions ?

Bien qu’elle ne soit pas légalement obligatoire, l’assurance de prêt est quasi-systématiquement exigée pour l’octroi d’un crédit immobilier.

Il est parfois possible que l’assureur refuse d’assurer le prêt, pour diverses raisons que l’on résumera par un risque pris de non-remboursement de la totalité du prêt qu’il estime trop important. Comment réagir pour parvenir à souscrire un crédit immobilier malgré un refus d’assurance ? Voici quelques conseils.

Comment fonctionne l’assurance de prêt immobilier ?

L’assurance de prêt immobilier est essentielle pour protéger l’emprunteur qui se retrouverait dans l’incapacité de rembourser ses échéances mensuelles. Elle rassemble généralement les 5 garanties suivantes :

• Le décès: L’assureur versera alors à la banque le capital restant dû par l’emprunteur au jour du décès;
• La Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA): Elle garantit le remboursement du capital restant dû en cas d’invalidité physique ou mentale de l’emprunteur, le rendant définitivement incapable d’exercer une quelconque activité rémunérée, et le contraignant à recourir à une assistance pour les actes de la vie courante;
• L’invalidité permanente totale (IPT) ou partielle (IPP): Elle garantit l’incapacité à exercer une quelconque activité rémunérée;
• L’incapacité temporaire totale de travail (ITT): Elle couvre l’assuré durant une période d’arrêt de travail, lui rendant absolument impossible l’exercice de son activité professionnelle, mais ce de manière temporaire;
• La perte d’emploi: L’assureur garantit alors le remboursement des mensualités sur une période définie et extrêmement encadrée.

Il existe deux types d’assurance de prêt immobilier :

• D’abord l’assurance de groupe qui est proposée par l’organisme prêteur. Celui-ci est en partenariat avec une assurance, et propose cette offre collective sur chacun de ses contrats de prêt immobilier. Les formalités d’adhésion sont plutôt simples, et la banque reste l’intermédiaire donc il n’y pas de démarche supplémentaire à effectuer. C’est confortable, mais dans les faits, c’est la formule généralement la moins intéressante. En effet, les contrats groupés proposent les mêmes garanties, quel que soit le profil de l’assuré. Les profils plus marginaux ne seront en réalité que peu protégés;
• Ensuite, l’assurance individuelle, que l’on appellera alors délégation d’assurance. L’emprunteur fait alors appel à un assureur extérieur à l’emprunt. L’offre sera généralement plus adaptée au besoin de l’assuré, et sera proposée à un tarif plus compétitif puisque les garanties a priori moins indispensables (aucune protection n’est jamais inutile) pourront être supprimées ou diminuées.

Assurance de prêt immobilier refusée : mais pourquoi ?

Nous parlons bien ici du cas dans lequel la banque autorise le financement du projet, donc que l’étude du dossier du demandeur est satisfaisante, avec une situation financière, professionnelle et personnelle stable. Alors pourquoi l’assureur peut-il refuser d’assurer le prêt immobilier ? Le refus sera évidemment lié de près ou de loin au risque pris par l’assureur, qu’il estime alors trop élevé. Quatre raisons peuvent a priori justifier le refus de l’assureur.

Un âge jugé « trop avancé » de l’assuré

Pour calculer la mensualité des cotisations, l’assureur se réfère à la table de mortalité. Il s’agit du mantra de tout assureur ou prêteur financier. La table de mortalité dresse des probabilités de survie et de décès selon l’âge de l’assuré, son sexe, et sa condition de vie. Triste à dire, mais c’est une réalité : en matière d’assurance, le seuil des 50 ans impacte financièrement les contrats. Difficile de se l’entendre dire, surtout lorsque l’on est en parfaite santé. Et pourtant, l’assureur sera plus réticent et exigera davantage de garanties. Au mieux, le taux d’assurance sera surévalué, ce qui va peser sur le TAEG, qui est le Taux annuel effectif global. Au pire, l’assureur refusera d’assurer le prêt.

Un métier à risque

Chaque assurance définit sa propre liste de métiers qu’elle juge plus risqués que la moyenne, donc potentiellement plus susceptibles de solliciter l’assureur face à des mensualités difficiles à assumer. Il faut donc discerner la définition classique et légale d’un métier à risque, qui inclut également les risques psychosociaux, et celle retenue par l’assureur. Le milieu assurantiel définit un métier à risque généralement uniquement selon les risques physiques. Il s’agit alors de la probabilité du travailleur exposé à une situation dangereuse dans l’exercice de son activité professionnelle, de subir de graves effets sur sa santé, pouvant entraîner la Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) ou le décès. Notons que l’assureur peut refuser d’assurer un prêt immobilier dans le cas de la pratique d’un loisir extrême, type escalade, sport automobile, sport aérien, sport de combat, etc.

Savez-vous pourquoi les assureurs sont si regardant sur ces métiers plus à risque ? Et bien parce que le décès et la Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) sont les deux composantes obligatoires à tout contrat d’assurance de prêt puisqu’ils sont inscrits dans le Code des assurances. De fait, si ces deux paramètres ne peuvent être exclus sous peine d’illégalité du contrat, les assureurs excluent en revanche certaines professions, ou contraignent plutôt l’emprunteur à des conditions contractuelles plus exigeantes.

Une pathologie connue lors de la souscription

L’épreuve du questionnaire de santé imposée par l’assureur est malheureusement parfois rédhibitoire pour certains dossiers. Si une pathologie reconnue dégénérative est connue à cette date, l’assureur peut refuser de garantir le prêt. Ca sera tristement le cas des maladies chroniques, des pathologies lourdes et des affections longue durée. Malheureusement, le questionnaire de santé est une double peine. Être malade n’est pas un choix, et souffrir d’une pathologie, quelle qu’elle soit, entraîne suffisamment de conséquences lourdes sur le quotidien et la vie en général du malade, sans qu’il ne soit également freiné dans ses démarches d’évolution de vie. Mais comme pour chaque dossier, le risque pris par l’assureur prévaut sur la demande.

Toutefois, la loi Lemoine, mise en place le 1^er juin 2022, a apporté deux évolutions largement significatives. Elle a d’abord supprimé le questionnaire de santé pour tout assuré dont le prêt immobilier ne dépasserait pas les 200 000 €, et dont l’échéance des mensualités arriverait avant le 60^ème anniversaire. Egalement, elle a révisé le délai de ce que l’on nomme « le droit à l’oubli ». Il s’agit de l’absence d’obligation de déclarer à son assureur une pathologie. Jusqu’alors, il s’appliquait après 10 années à compter de la fin du protocole thérapeutique, sauf pour le cancer diagnostiqué avant 21 ans où il était réduit à 5 ans. Désormais, le droit à l’oubli est fixé à 5 ans pour tous les cancers et l’hépatite C. Les distinctions d’âge sont donc proscrites.